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未来5年宁波楼市怎么走?

来源:zx123.cn 浏览数:次查看 发布时间:2018-10-12 09:09:49
【导读】8月底,宁波在全国率先(仅次于深圳)发布了《宁波市人民政府关于深化住房制度改革进一步完善住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》
8月底,宁波在全国率先(仅次于深圳)发布了《宁波市人民政府关于深化住房制度改革进一步完善住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,引起了行业内部的热议,该《征求意见稿》针对的是宁波未来5年的住房制度改革,因此对于判断宁波未来5年的楼市走向具有一定的指导作用。

一、▏总量目标

未来5年宁波楼市怎么走?

 

 

今后5年全市新增供应商品住房40万套,4700万㎡;新增租赁住房5万套(间),200万㎡;建设安置住房6.5万套,600万㎡。

这样的供应量是大是小呢?单纯商品房来看,平均每年有940万方,这是一个比合理的供应量。2017年宁波市六区成交695万方(含奉化),其余4个郊县老司机没有数据,按照50万方/县来算,也就是200万方,全宁波大市加起来近900万方的成交。由此看来,未来5年商品房的供应,是参照2017年的实际销售量来制定的,并且考虑了一定的增量。

2017是宁波楼市成交的一个小高峰,如果真能按照这个计划来供应,未来商品房的供应是充分的,保持价格基本不涨的目标可以实现

该《征求意见稿》最大的亮点在于首次明确了租赁房供应量和安置房供应量。就租赁房来说,以前宁波也建过公租房,但都是象征性的尝试,体量太小对市场几乎没有影响。此次明确每年40万方的租赁房供应,是宁波楼市的开创性举措。

大家都知道,近两年大力推进货币安置,安置房建设慢了下来,大力拆迁+货币安置直接推动了楼市去库存,后面甚至成了房价暴涨的祸首之一。此次重提安置房建设,是在为过去的几年补课,亡羊补牢为时未晚,未来5年宁波刚需房短期的现状有望得以彻底扭转。

二、▏租售并举

未来5年宁波楼市怎么走?

 

 

《征求意见稿》花了大量篇幅讲租赁房,重点讲到了租赁房的供应渠道,简单概括起来,租赁房供应来源于以下几个渠道:

1、园区自建。宁波各类工业园区,创业园区不少,但以前的功能比较单一,只是用于办公和生产,今后可以建租赁房了。

2、商办改建。闲置的商业和办公用房可以申请改为租赁房,这部分宁波有很大的体量,一直以来宁波的办公供应过剩,如果这条路走通,确实会增加不少租赁房源。

3、政府划拨。安排专门的土地用于建设租赁房,租赁房的土地不能用招拍挂,如果地价上去了,可能会出现长租比买房都贵,北京就出现过租金百万的租赁房。

4、城中村改造。宁波城中村不多了,郊区农村挺多的,如果郊区农村可建租赁房,这是一个巨大的供应市场。

相信未来租赁房的供应问题不大,影响租房的核心因素有:租金、租期和权益。租金太高接受不了,会考虑买房;租期不稳定也是麻烦事,很多人不愿租房就是租期没保障;更重要的是租户的权益,上学、社保和市民待遇,这些问题不解决,租房终究只是个过渡。

宁波此次也提出“租售同分”的理念,用积分制来保障租户的权益,到底如何同分,就待细则出台了。

三、▏最大障碍

未来5年宁波楼市怎么走?

 

 

完美的计划需要不折不扣的执行才有意义。举个例子,政府每年都有土地供应计划,而且按照计划每年都非常充裕,但实际情况是执行得非常差。北京如此庞大的一个城市,上半年新房成交只有宁波的80%,太恐怖了,这样的供应量,北京房价能有什么泡沫?

宁波出台的房改方案,特别是对于未来供应量的描述,最大的隐患在于是否真正能够落实。计划的4700万可能最后只完成了2500万,那就会严重的供不应求,房价就会继续涨。

阻碍供应的核心是土地财政,如果地价低了,政府赚钱少了,卖地的意愿就降低,就会找各种理由来搪塞,比如拆不动,规划有变等等。今年8月份以来,随着土地市场降温,我们看到宁波推地的节奏显著放缓,一些计划中的土地一拖再拖,有些甚至没了下文,这就是利益决定的。

如果对于土地财政的利益没有做切割,凡是可能影响到土地收益的政策,最后都可能会被束之高阁,包括这次出台的宁波房改方案。

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