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宁波楼市金九银十基本落空,成交量少,价格必然走向阴跌

来源:zx123.cn 浏览数:次查看 发布时间:2018-10-12 09:13:22
【导读】宁波楼市,16年起涨至上半年房价飙涨的火爆景象,已经在楼市调控下被悄然蒸发,进入下半年后
宁波楼市,16年起涨至上半年房价飙涨的火爆景象,已经在楼市调控下被悄然蒸发,进入下半年后,成交量低迷越来越明显,在“金九”已经过半的今天,依然未见改观,银十的希望也基本落空。市场变化莫测,来的快、去的也快,而且这次价格回落过程可能会很长。

据21世纪不动产一门店统计数据,在4月份时候,平均每天成交40套二手房,火热的时候达到一天60几套;而9月份后半期,其二手住宅的每天交套数只有两三套。市场看空楼市明显。没有成交量的支撑,价格很难稳住必然走向阴跌,房价回调是毫无疑问的。

宁波房价变化往往会比周边同等城市慢一拍。从近期大量领出的预售证可以分析,预计10月份起,部分地区楼盘新房开始出现变相折价优惠出货套现。11月份起,二手房价格开始会明显回落。而近期出现的二手房高挂价乱象,虚标高价一房二价的套路,就是急于拉搞出货清盘跌价前的迹现。了解大势变化才能在低位入场,高位出手。

决定房价涨、跌的重要因素有以下几点:

一、金融,历年来的房价随着水涨船高,而支撑船体的大水正在退潮中。货币收紧,市场缺钱,居民存款己持续二年半在减少,负债率杠杆在增加。而货币放水量(M2增量)从之前年平均约18%已降至今年8.3%,而且会持续几年。

二、政策,房地产收紧,在近三年去杠杆(稳杠杆),去泡沫,防范金融风险已成定局。房贷款利息已增加至20%~30%,据悉近日银行存款利息将提升,成本在上升,对房地产的货币流动性在紧缩。

三、土地,供应量增加,今年是宁波规划土地供应增量最大的一年,而至9月已有三块土地流拍,已成交的几块都是低价(相当于回调至16年价格)。

四、经济,受内部调控及外部环境压力下正gdp数据在减弱,目前看从经济毛衣战已升级至政治化将转向较长时期对立的可能。而宁波的经济结构相对单一,最大问题是三产比例过低,文教、旅居资源不足,缺乏高精尖技术的龙头企业,以制造业为主的经济在当下形势影响较大。而目前支撑经济动力的三驾马车力度正在明显减弱,预计未来几年经济会是艰难时期的可能。

五、人口,宁波人口从3、4、5月份受地方政策吸引人才,除鄞州区与北仑区有新增人口,之后也几乎回到了原点,并没有出现持续增长。

六、库存,从开发商名义是库存减少,但实际上市场库存持续在增量,只是从开发商转移到购房者手上。因为不动产不是消耗品会持续几十年库存。比如每户两套,也就是几乎一半的库存。若经济走强对于库存居民压力并不大,但一旦经济走弱流动性紧缩,有价无市也就被深度套老,将出现持续阴跌的局面。

七、国内房地产俱有投机性金融属性,就是买涨不买跌。近年来,房产商使用高杠杆高价购地造成快速高周转的房地产开发,已至房产质量是历年来最多的问题。若房价下行,预计待19年大量新楼盘交付时,必会出现众多的质量维权退房事件,情绪必然也会影响房价走势。同时,抛售套现现象在所难免。

八、未来受房产税开征预期影响。

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