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三四线楼市格局已定,房地产市场再传重要信号,房价走势

来源:zx123.cn 浏览数:次查看 发布时间:2018-10-12 11:26:55
【导读】影响房价变动的因素有很多,从整体来看,包括城市等级、地理位置、周边配套等等。但是看看这几年房价上涨的原因,棚改货币化安置奖励这个因素绝对少不了。

影响房价变动的因素有很多,从整体来看,包括城市等级、地理位置、周边配套等等。但是看看这几年房价上涨的原因,棚改货币化安置奖励这个因素绝对少不了。

在我国,棚改安置方式主要分为两种,即货币化安置和实物化安置。而在过去几年去库存的过程中,原来占据主导地位的实物安置方式逐渐被货币化安置方式代替。

货币化安置方式客观上刺激了三四线城市,还有一些弱二线城市的购房需求,从而引起房价的非理性上涨,而且不少基础面较差的城市甚至过度依赖棚改红利。

关于这一点,其实生活在三四线城市的购房者感触都比较深,由于房价增长惯性的影响,当前不少三四线城市的房价依然呈现上涨态势。

不过,随着楼市调控的继续收紧,今年棚改货币化安置政策收紧的信号频传。如今的房地产市场对于棚改这一因素变得愈发敏感,而且根据三年棚改计划来看,货币化安置方式带来的红利恐怕正在慢慢退出。我们不妨先来看一看今年棚改政策的一些变动情况。

6月份,一则关于国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行的消息突然曝出,触动了市场的敏感神经。自此,棚改货币化安置开始收紧的序幕揭开了。

7月份,住建部联合财政部等部门召开工作座谈会,针对棚改作出明确表述:因地制宜推进棚改货币化安置,针对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应更多采取新建棚改安置房的方式;而对商品住房库存量较大地方,可以继续推进棚改货币化安置。

10月份,国常会再次针对棚改相关的政策定下了基调,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快地取消货币化安置优惠政策。

笔者认为,短短四个月时间,棚改政策就出现了三次变动,从中可以很清楚的看到国家对于棚改的态度转变,特别是从鼓励货币化安置到要求尽快取消货币化安置,其中的措辞已经表达的很明确了。

不可否认,棚改是利国利民的工程,但是货币化安置引起的高房价显然歪曲了棚改的本意。

去年,笔者在某售楼处了解项目的时候,置业顾问直接坦言,该售楼处的目标客户群体就是周边拆迁户,他们更愿意全款支付。当时,该售楼处还设置了验资200万的门槛,只有这样才可以带着客户去看样板间。

在笔者看来,手握大笔资金的拆迁户,并没有投资概念,也并没有其他投资渠道,买房就成了必要的选择。不可否认,拆迁户的集中爆发式需求必然带来周边房价的大幅度上涨。因此,在坚决遏制房价上涨的目标下,实物安置或许是更好地选择。

当然,取消货币化安置还有一个重要原因就是控制地方政府债务规模。其实,棚改项目融资一直被看作地方的隐性债务,在去库存的这几年,各地棚改项目如火如荼展开,地方隐性债务增速自然也就很快,因此需要加以控制。

其实,除了措辞转变以外,棚改资金来源也发生了转变。国开行收紧了PSL(抵押补充贷款),支持地方政府发行地方专项债,笔者认为这有让地方一定程度上自主决策、自己负担的意味,显然地方不会大规模举债,这样棚改也会更加稳定推进。

此外,笔者认为,如今全国百城库存已经跌至七年前的水平,随着全国各地去库存接近尾声,棚改货币化安置如果再持续下去恐怕会加大房价继续上涨压力。而且,许多城市都到了补库存的阶段,这一定程度上同样也会增加购房者的紧张心态。

其实,早在今年8月份,长春就已经率先下发文件明确取消棚改项目货币化安置购房奖励政策。在笔者看来,随着住建部以及国常会的定调,未来会有更多城市加入到取消货币化安置的过程中来,这个趋势明显已经确定了。

这两年,三四线城市俨然成了楼市的主角,投机的热土被发挥的淋漓尽致。在这看似热火朝天的景象背后,却是犯了难得购房者。因为,三四线城市的房子想买却又不敢买。除了棚改政策红利的支撑以外,开发商也在三四线城市走起高周转模式,炒房客则“安营扎寨”造就了一个又一个“鬼城”。

笔者认为,未来随着棚改货币化安置方式逐步弱化,直至悄然退场,房价恐无再大涨的可能。所以,目前最犯难的反而是炒房囤房客,是继续坚守还是抓紧抛售?当然,现在的问题是,愿意接盘者寥寥。

此外,根据时间表来看,虽然棚改还有三年红利期,但是对于东部城市群周边的三四线城市来说,需求则会逐步减弱,而中西部还有一定空间和需求。但不管怎么说,棚改货币化安置方式政策已经松动,可以说是大势已去,未来实物安置方式或会逐步再次回归到主导地位,而疯了那么久的房价也将回到正常水平。因此,购房者也应该及早回归理性。

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